vendredi 2 décembre 2016

Bilan mensuel - 1er décembre 2016

Le mois de décembre a commencé sur les chapeaux de roue, et c'est le cas de le dire. Dans la tempête du 1er décembre, nous avons fait une sortie de route avec la voiture. Heureusement, pas de blessés, mais l'auto est encore à faire réparer. De plus, la tempête a causé des pannes de courant majeures dans notre secteur. Au moment d'écrire ces lignes, la panne dure depuis 30 heures.

En espérant que 2017 sera une année plus clémente!

Voici le résultat de mon bilan financier en date du 1er décembre 2016. Le graphique est normalisé pour que la valeur de l'an dernier (le 1er décembre 2015) corresponde à 100%. Le graphique se limite aux derniers 12 mois.



Sur le blogue en novembre

Transactions du mois
  • Pour les fonds négociés en Bourse
    • VAB (Obligations canadiennes)
      • 7 novembre : Récolte de 5,68$ en distributions
  • Du côté des actions
    • CJR.B (Corus Entertainment inc.)
      • 30 novembre : Récolte de 10,45$ en dividendes

    Total des dividendes et distributions pour 2016 : 312,78$


    Ce qui s'est passé dans le mois de novembre
    • La saga des poutres décoratives n'est pas encore terminée. De nouvelles poutres ont été posée mais les ouvriers ont mis leurs doigts sales partout. Résultat : des traces de doigts incrustées dans le bois huilé. De plus, nous devons attendre pour la production et l'installation de nouveaux ancrages. Nous ne verrons donc pas le bout de cette épopée avant quelques semaines...
      • En attendant la conclusion, le reste des montants dus au constructeur sont en fidéicommis chez le notaire.
      • Nous gardons également en réserve le processus de médiation, au cas où le résultat n'est pas satisfaisant.
    • J'ai légèrement modifié la page Mes placements pour refléter les gains/pertes en considérant les distributions et les dividendes dans le calcul. C'est un peu plus encourageant comme calcul!

    Ce qui s'en vient en décembre
    • Une réparation de l'auto, suite à la sortie de route que nous avons faite le 1er décembre. Cette fois-ci, nous aurons le déductible de 500$ à débourser pour que les assurances puissent couvrir les dommages.
    • Suite aux pannes de courant fréquentes dans notre secteur, nous regardons sérieusement pour l'installation d'un système de batterie de secours à la maison, pour au moins faire fonctionner la pompe du puits artésien et nos installations pour le téléphone et Internet. Nous voulons également faire installer un poêle et une génératrice au propane, dans un avenir plus ou moins rapproché.
      • J'en ferai le sujet d'un prochain billet, puisqu'il n'est pas toujours évident de bien cerner ses besoins et de comprendre la technologie!



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    lundi 14 novembre 2016

    L'hypothèque de construction, un défi de planification


    Dans le cadre de notre projet de construction de maison, nous avons dû nous familiariser avec le monde des prêts hypothécaires. Il peut être assez complexe : entre les taux, les termes, les amortissements, les mises de fonds, il faut connaître le vocabulaire pour être capable de s'y retrouver.

    On ne pensait toutefois pas que pour une construction neuve, ça pouvait être encore plus compliqué! La philosophie est assez différente et nous a causé quelques surprises.


    L'hypothèque conventionnelle

    Tout d'abord, une hypothèque c'est quoi ? C'est un prêt consenti pour l'achat d'une propriété, en mettant la propriété en garantie. Si l'emprunteur ne peut rembourser le prêt selon les conditions établies au contrat, le prêteur peut reprendre et vendre le bien mis en garantie.

    Pour l'achat d'une maison, le prêteur exige généralement une mise de fonds, soit un montant comptant fourni par l'emprunteur. Le prêteur allonge alors le reste.

    C'est donc assez simple : j'ai besoin d'un montant X pour acheter une maison, je donne un montant Y comme mise de fonds, la banque me prête la différence. Je rembourse le prêt sur un temps donné (l'amortissement), suivant un contrat établi pour une portion de cette période (le terme).


    L'hypothèque à déboursés progressifs

    Dans notre cas, l'hypothèque a servi à payer la construction de la maison. Cette dernière n'existe pas encore au moment de consentir au prêt : il est donc difficile de mettre quoique ce soit en garantie. C'est pourquoi les banques se protègent en ne fournissant l'argent qu'au fur et à mesure que les travaux sont réalisés.

    Il y a deux points très importants à considérer ici :

    1. La banque se base sur une évaluation de la valeur de la maison une fois complétée, fournie par un évaluateur agréé. Cette évaluation est basée sur des plans et devis, sur des hypothèses et des comparatifs du marché. Si la maison est dans un secteur peu prisé, la banque finance un plus faible montant, même si la maison coûte la même chose à construire que dans un quartier à la mode. L'évaluation pré-construction ne tient pas compte non plus des changements qu'on peut apporter au projet en cours de route. 
    2. Les fonds sont débloqués au fil de l'avancement des travaux tel qu'évalué par les mêmes personnes. Cependant, ils ne sont pas débloqués au fil des factures qui arrivent! 

     Ce sont ces deux détails qui nous ont causé beaucoup de soucis.


    Quand les chiffres ne suivent pas la réalité

    Le premier problème que nous avons eu est que l'arrivée des factures ne suivait pas l'arrivée des déboursés. La banque effectue un déboursé en évaluant les travaux qui sont complétés. Cependant, pour notre constructeur, la majorité des coûts devaient être payés au moment de la livraison des matériaux, avant les travaux eux-mêmes. Nous avons dû retarder certains paiements, ce qui nous a causé beaucoup de frustration et nous exposait à des pénalités de retard. Nous avons donc dû puiser dans nos économies et notre marge de crédit pour s'autofinancer en attendant les déboursés.

    Un autre problème est que l'évaluation de la banque ne considérait pas la préparation du terrain dans le projet. Nous avons dû dépenser beaucoup d'argent pour amener les services sur le terrain et pour le préparer à recevoir les fondations. Les factures de ces travaux sont arrivées avant même le début de la construction de la maison et ont donc monopolisé des fonds de roulement que nous avions.


    Comment on s'en est sortis

    Au final, le montant de l'évaluation a permis de couvrir en grande partie le coût total du projet, mais nous avons dû, à plusieurs reprises, puiser dans nos liquidités. La marge de crédit de 55 000$ s'était même avérée insuffisante à un certain point.

    À plusieurs reprises nous avons tenté de faire comprendre ce décalage à notre constructeur ainsi qu'à notre banque. C'est une façon de faire qui est ancrée depuis longtemps et c'est difficile de faire bouger les gens! Nous avons quand même réussi à convaincre la banque de diminuer temporairement le taux d'intérêt sur notre marge de crédit, le temps de recevoir suffisamment de déboursés hypothécaires pour la rembourser. Ça a pris presque deux mois.

    Du côté du constructeur, ils ont fini par accepter d'attendre que la banque nous verse les fonds suite à l'évaluation finale. Nous avons cependant choisi de retenir une bonne partie de ces fonds en fidéicommis chez notre notaire, en attendant la fin complète des travaux.


    Mot de la fin 

    Si vous vous engagez dans un projet de construction, assurez-vous d'avoir accès à des liquidités importantes (épargne, marge de crédit) tout au long des travaux, pour pallier aux problèmes de synchronisme entre les factures et les déboursés hypothécaires. Cela vous permettra d'éviter un stress supplémentaire. Vous pourrez alors vous concentrer plus facilement sur la construction de votre maison de rêve!

    mercredi 2 novembre 2016

    Bilan mensuel - 1er novembre 2016

    En octobre, nous avons terminé d'emménager dans notre nouvelle maison! Beaucoup de joies et de bonheurs, mais aussi encore quelques inquiétudes, alors qu'on s'en va en médiation avec notre constructeur. Nous sommes toutefois contents d'être à la montagne, dans l'air pur et la nature. On a même vu des chevreuils près de la maison!

    Voici le résultat de mon bilan financier en date du 1er novembre 2016. Le graphique est normalisé pour que la valeur de l'an dernier (le 1er novembre 2015) corresponde à 100%. Le graphique se limite aux derniers 12 mois.

    J'ai remis la valeur de la maison, telle qu'évaluée par la banque, dans la colonne des actifs de mon bilan financier. Ceci explique donc le franc retour du côté positif.



    Sur le blogue en octobre
    • Désolé, aucun billet sur mon blog ce mois-ci.

    Transactions du mois
    • Pour les fonds négociés en Bourse
      • Rien à signaler ce mois-ci
    • Du côté des actions
      • CJR.B (Corus Entertainment inc.)
        • 31 octobre : Récolte de 10,45$ en dividendes

    Total des dividendes et distributions pour 2016 : 296,65$


    Ce qui s'est passé dans le mois d'octobre
    • Nous pensions que nous allions pouvoir profiter de la fin de nos vacances pour nous reposer. Erreur : nous avons plutôt passé quatre semaines à gérer les travaux et à attendre que les ouvriers daignent se présenter. Nous avons l'impression d'avoir perdu nos vacances à se faire gérer par les autres. Pas très plaisant!
    • Au moins, les travaux de modification du chemin d'accès ont pu être complétés, non sans être accompagnés d'une facture assez salée. Ces modifications auraient pu être évitées si le service d'urbanisme de la ville avait été plus coopératif l'an dernier...
    • En date du 1er novembre, il reste encore des travaux à faire sur la maison par le constructeur. En fait, nous sommes présentement sur le point d'amorcer un processus de médiation, puisque nous ne nous entendons pas sur la façon de palier à un problème important : nos poutres de bois décoratives au plafond sont en train de moisir.
    • Le dernier versement de l'hypothèque a été effectué : nous avons donc une vraie hypothèque maintenant. Pour les cinq prochaines années, nous bénéficierons d'un taux d'intérêt fixe de 2.54%.

    Ce qui s'en vient en novembre
    • Avec un peu de chance, la suite et la fin de la saga des poutres décoratives.
    • Sinon, ce sera beaucoup plus tranquille maintenant : nous allons préparer la maison pour l'hiver, continuer à nous installer et placer nos choses. Profiter de la maison, bref!



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    samedi 1 octobre 2016

    Bilan mensuel - 1er octobre 2016

    Le mois de septembre a été le premier en tant que véritables propriétaires. Nous avons cependant passé beaucoup de temps entre l'appartement et la maison! Beaucoup de va-et-vient, de chargements et d'aide de la part des amis et de la famille. Même aujourd'hui, le déménagement n'est pas encore complété, mais dans une semaine il le sera.

    Voici le résultat de mon bilan financier en date du 1er octobre 2016. Le graphique est normalisé pour que la valeur de l'an dernier (le 1er octobre 2015) corresponde à 100%. Le graphique se limite aux derniers 12 mois.

    Je mettrai la valeur de la maison à jour dans mes actifs le mois prochain en fin de compte, parce que le dernier versement de l'hypothèque n'a pas encore été effectué de la part de la banque.



    Sur le blogue en septembre
    • Encore une fois, aucun billet sur mon blog ce mois-ci.

    Transactions du mois
    • Pour les fonds négociés en Bourse
      • VCN (Actions canadiennes)
        • 22 septembre : Récolte de 15,51$ en distributions
      • VXC (Actions internationales)
        • 22 septembre : Récolte de 22,48$ en distributions
      • VAB (Obligations canadiennes)
        • 8 septembre : Récolte de 3,69$ en distributions
        • 22 septembre : Récolte de 1,78$ en distributions
    • Du côté des actions
      • CJR.B (Corus Entertainment inc.)
        • 30 septembre : Récolte de 10,45$ en dividendes
      • EXE (Extendicare inc.)
        • 15 septembre : Récolte de 4,00$ en dividendes
        • 15 septembre : Vente de 100 actions @ 8,90$

    Total des dividendes et distributions pour 2016 : 286,20$


    Ce qui s'est passé dans le mois de septembre
    • En date du 1er octobre, les travaux additionnels du constructeur ne sont pas encore tous faits.
    • Les deux dernières semaines ont été extrêmement occupées côté déménagement, installation, magasinage... Nous nous sommes rendus compte que ce qui nous manquait le plus, c'étaient des tablettes!
    • J'ai fermé mon compte de carte de crédit Capital One, puisqu'elle ne m'apportait plus suffisamment d'avantages comparativement à mes autres cartes. Ça fait aussi une carte de moins dans le portefeuille!
      • La carte MasterCard Tangerine a été bien utile : nous avons eu plus de 100$ en remises en argent seulement pour le mois de septembre! Disons qu'un retour de 4% dans les centres de rénovation et les quincailleries, c'est très utile ces jours-ci.
    • Nous attendons le dernier versement de l'hypothèque. L'évaluation a été commandée la semaine dernière mais nous n'avons pas encore eu de nouvelles du notaire ou de la banque.

    Ce qui s'en vient en octobre
    • Deux autres semaines de vacances pour terminer le déménagement et pour s'installer comme il faut.
    • Nous avons amorcé les travaux pour refaire le chemin d'accès de notre maison, pour en adoucir la pente. C'est un projet assez imprévu, qui aurait pu être évité si nous avions eu les bonnes informations de la part de la ville dès le départ.
    • Sur une note plus heureuse : l'automne est bien présent et nous sommes très heureux de maintenant habiter dans la montagne! Les paysages sont magnifiques et l'air est pur. Vivement un bon chocolat chaud sur notre galerie, à la brunante!



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